Autor: Catalina Fuentes Benítez.
«Catalina Fuentes Benítez es Abogada y se encuentra realizando una Especialización en Derecho Empresario en la Universidad de San Andrés.»
Argentina no está exenta de un fenómeno que flagela a gran cantidad de países en vías de desarrollo: la existencia y expansión cada vez mayor de asentamientos de emergencia. En el país se cree que hay cerca de 4 millones de personas viven en la informalidad[1]. Este fenómeno trae aparejados grandes problemas, siendo uno de ellos, la falta de títulos de propiedad. A continuación expondremos la realidad argentina y analizaremos el problema.
Si uno mira del 2001 al 2011 de acuerdo a las estadísticas del Instituto Nacional De Estadística y Censo (INDEC), se puede ver una baja en el porcentaje de propietarios a nivel nacional y un aumento en el porcentaje de inquilinos, lo cual demuestra la dificultad de los habitantes para acceder a una vivienda propia[2]. En el censo en 2001 por el instituo mencionado, el 71% era propietario de la vivienda y el terreno, el 11% era inquilino y el 4% era propietario solamente de la vivienda; mientras que de acuerdo al mismo censo del 2010, el 69% era propietario de la vivienda y el terreno que habitaba, el 16% era inquilino y el 4% era propietario solamente de la vivienda.
Según el informe del Banco Mundial, Haciendo Negocios (Doing Business), Argentina se encuentra en el puesto 119 de 189 en cuanto a la facilidad de registrar propiedad, requiere 7 procedimientos[3], toma 51,5 días y cuesta un promedio del 6,6% del valor de la propiedad[4]. Cabe aclarar que según el director de legales de TECHO, organización sin findes de lucro dedicada a generar consciencia de la importancia de que los sectores más vulnerables cuenten con una vivienda, el costo promedio de registrar propiedad sería en los hechos 8%. Es relevante resaltar que el promedio de número de procedimientos en la OCDE[5] es de 4,7, toma 24 días y tiene un costo del 4,2%[6].
A su vez, según el índice de 2015 que realiza la Fundación Heritage junto con el Wall Street Journal[7], nuestro país ha pasado de estar en el puesto número 16 en 1995[8], con respecto al respeto de los derechos de propiedad[9], al puesto número 158 en 2016, entre 186 países. Asimismo, pasó de contar con un puntaje de 70 sobre 100 a un puntaje de 15 sobre 100, respectivamente. En el mismo sentido, el índice de 2015 de la organización The International Property Rights Index ubica a Argentina en el puesto 123 de 129 países con 2.7 puntos sobre 10 en cuanto a la protección de la propiedad física[10].
Estos índices son preocupantes, y en especial para el caso de los asentamientos precarios, ya que los títulos de propiedad son una bandera de los pobres contra los abusos de las autoridades, tal como sostiene Martín Krause. Esto se debe a que los sectores más vulnerables, al carecer de derechos sobre su propiedad se encuentran a la merced de las autoridades que los utilizan con fines políticos y clientelares. Esto se encuentra agravado debido al hecho de que su propiedad es, generalmente, su mayor capital.
Por otra parte, la carencia de títulos de propiedad dificulta la transferencia de la vivienda. Por un lado, limita la compraventa a un círculo de confianza, ya que ese es el único reaseguro con el que cuentan. Esto restringe en gran medida el mercado disponible. Por otro lado, afecta la transmisión de la vivienda como herencia, ya que no es seguro que los descendientes podrán beneficiarse de la propiedad y las inversiones que en ella se realicen.
A su vez, está probado que las personas invierten menos si saben que otros pueden llevarse parte del fruto de ese trabajo Esto es de especial relevancia, en contextos macroeconómicos inestables, para los hogares pobres, ya que carecen de mecanismos apropiados para ahorrar. La razón de esto es porque los títulos de propiedad son una herramienta que les permite sustituir el consumo presente por ahorros a largo plazo en su propiedad[11]. Es decir, actúan como una fuente de seguridad financiera[12]. Un caso que refleja esto se puede ver en el asentamiento precario San Francisco Solano, en la municipalidad de Quilmes, donde las viviendas con títulos de propiedad mejoraron en promedio un 37%, en contraste con las que carecían de los mismos[13].
Sin embargo, de acuerdo a una investigación realizada por TECHO, en Argentina no es una demanda de los habitantes de asentamientos precarios pasar a la legalidad[14]. De acuerdo al economista Harold Demsetz esto se explicaría debido a que en el corto plazo, los costos de formar parte del mercado legal son mayores que sus beneficios.[15]. Es decir, que si bien la informalidad presenta una gran cantidad de problemas, los costos de la propiedad formal son tan elevados que muchos habitantes no lo ven como beneficioso. Dentro de esos costos se encuentran los de la propia regularización, el pago de servicios y los impuestos.
Por otro lado, los simples títulos de propiedad sin su protección efectiva por las instituciones y la justicia carecen de valor, ya que los habitantes se encontrarían en una escenario similar a la anterior, sólo que mucho más costosa; y en el caso argentino esto genera grandes incertidumbres.
Hoy tenemos una situación en la que el acceso a una vivienda propia es sumamente complicado, debido a los altos costos y escaza disponibilidad de créditos con cuotas accesibles. Lo que implica esto es que una ley de regularización dominial no podrá solucionar este problema hasta que no se baje la inflación, se estabilice la moneda, se reduzcan los costos de adquirir una propiedad legalmente y se simplifiquen los procesos. Bajar la inflación y establizar la moneda son fundamentales ya que permiten las condiciones para el ahorro y mayor disponibilidad de créditos, por lo que facilitan el acceso a la vivienda a los más necesitados que cuentan con menor cantidad de dinero disponible.
Hasta tanto esto no se logré, Argentina estará desperdiciando un gran capital que permitiría el desarrollo a largo plazo de millones de habitantes.
[1] Información obtenida de los fundamentos de la propuesta de ley de regularización dominial de Habitar Argentina.
[2]Lorena Putero, “Vivienda, déficit habitacional y políticas sectoriales” (Buenos Aires: Centro de Investigación y Gestión de la Economía Solidaria, 2012), disponible en: http://www.ciges.org.ar/documentos/Vivienda_Deficit_PoliticasSectoriales.pdf
[3]Si bien en el mencionado informe no detalla los pasos, en general son los siguientes: boleto de compra venta (es opcional), estudio de títulos del inmueble en escribanía, certificado de dominio e inhibición del que vende, escritura pública, impuesto al sello (3,6% del valor de la operación en Provincia), impuesto a la transferencia (1,5% de la operación) y comisión a la escribanía (aproximadamente un 4% del valor de la propiedad).
[4]“Doing Business 2015. Going Beyond Efficiency” (Washington D.C.: World Bank Group, 2015), 169, disponible en: http://www.doingbusiness.org/~/media/GIAWB/Doing%20Business/Documents/Annual-Reports/English/DB15-Full-Report.pdf
[5]El promedio de América Latina es de 7 procedimientos, 63,3 días y un costo del 6,1%.
[6]“Doing business, midiendo las regulaciones para hacer negocios: Argentina” (Washington D.C.: Banco mundial, 2015), disponible en: http://espanol.doingbusiness.org/data/exploreeconomies/argentina/#registering-property
[7]2015 Index of Economic Freedom (Washington D.C.: The Heritage Foundation y Wall Street Journal, 2015), disponible en: http://www.heritage.org/index/visualize?countries=argentina&type=8
[8]Año en que se empezó a producir la estadística de la Heritage Foundation y Wall Street Journal.
[9]La fundación Heritage evalúa el respeto a los derechos de propiedad en base a la habilidad de los individuos de acumular propiedad privada, asegurada por reglas claras y llevadas a cabo por el Estado. Es decir, mide el grado es que se protege la propiedad privada y el grado en que el Estado hace cumplir las leyes. A su vez toma en cuenta la probabilidad de que la propiedad privada sea expropiada y la independencia judicial, la corrupción en el poder judicial y la capacidad de hacer cumplir los contratos. http://www.heritage.org/index/rule-of-law .
[10] En cuanto a protección de la propiedad física, el índice hace referencia a la fuerza del sistema de derechos de propiedad de un país basado en opiniones de expertos sobre la calidad de la protección judicial de la propiedad privada, incluyendo los activos financieros. Además, abarca opiniones de profesionales sobre la claridad de la definición legal de los derechos de propiedad; “The International Property Rights Index, Argentina”, he International Property Rights Index, disponible en: http://internationalpropertyrightsindex.org/country?c=Argentina
[11]Galiani, Sebastián y Ernesto Schargrodsky. “Property Rights for the Poor: Effects of Land Titling” (Buenos Aires: Centro de Investigación en Finanzas, 2005) pág. 17.
[12]Programa de las Naciones Unidas para los Asentamientos Humanos. “Derechos seguros al suelo para todos” (New York: UN- HABITAT, 2008), pág. 17.
[13] Idem 11.
[14]Según un informe de TECHO, al ser preguntados los habitantes de distintos asentamientos sobre lo que debería hacer el Estado, el 40% dijo servicios básicos y de infraestructura, el 18% vivienda, el 9% recreación/contención/asistencia y solo el 8% tenencia del suelo (TECHO, “Relevamiento de asentamientos informales 2013”, 57).
[15]Harold Demsetz, “Towards a Theory of Property Rights”, 350.
